İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir, Nasıl Açılır?

İzale-i şuyu davası, bir malın üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip olan kişilerin ortaklığın sonlandırılmasını talep etmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi ve devamında düzenlenen dava ile paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi ve malın ya aynen bölünmesi ya da satılarak bedelin paylaştırılması sağlanır.

Ortaklardan herhangi biri, malın paylaşımında anlaşmazlık yaşanması veya paylaşımın imkansız olduğu durumlarda sulh hukuk mahkemesine başvurarak izale i şuyu davası açabilir. Mahkeme, tarafların talebini değerlendirerek malın bölünebilir olup olmadığını inceler. Bölünebilir değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.

Söz konusu davayı açabilmek için paydaşlardan birinin sulh hukuk mahkemesine müracaatı yeterlidir. Bunun yanı sıra dava, her bir paydaş için zorunlu olarak bağlayıcıdır. Davanın açılabilmesi için paydaşlar arasında rıza aranmaz. Bu çerçevede paydaşlardan herhangi biri tek başına dava açma hakkına sahiptir. Dava sürecinde mahkeme malın fiili ve hukuki bölünebilirliğini değerlendirir. Eğer mal bölünemeyecek nitelikteyse satış yoluna gidilir ve açık artırma yoluyla satış yapılır. Satıştan elde edilen gelir, tarafların hisseleri oranında paylaştırılır.

İzaleyi Şuyu Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, Türk hukukunda ortak mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır malların paydaşlar arasında anlaşmazlık sonucu bölünememesi durumunda paydaşlardan birinin başvurusu üzerine mahkeme kararıyla ortaklığın giderilmesi amacıyla açılan bir davadır. Söz konusu dava, miras kalan taşınmazlarda sıkça karşılaşılan bir durum olup pay sahiplerinin mülkiyet hakkı üzerindeki anlaşmazlıkların çözülmesi için görülür.

Mahkeme, izale-i şuyu davası sonucunda taşınmazın aynen taksimi mümkünse bölünmesini uygun görebilir. Mümkün değilse açık artırma yoluyla satışına karar verebilir. Satış gerçekleştiğinde elde edilen bedel, paydaşlar arasında mülkiyet paylarına göre bölüştürülür. İzale-i şuyu davası, kendi içerisinde bazı aşamalardan oluşur. Miras hukukundaki aşamaları genel hatlarıyla aşağıdaki gibidir:

• Sulh hukuk mahkemesi veya noterler üzerinden veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınır.
• Kalan mirasların tespiti gerçekleştirilir. Bu noktada belirsizlikler varsa terekenin tespiti davası açılarak ölen kişinin mal varlığı ve borçları belirlenir.
• Hak sahibi kişilerin kendi arasında anlaşma sağlaması halinde paylaşım, miras taksim sözleşmesi hazırlanarak gerçekleştirilir.
• Mirasçıların kendi arasında anlaşamaması durumunda ise uyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi davası üzerinden çözülür. Bu aşama, yargısal paylaşım olarak da isimlendirilir.
• Yargısal paylaşımda ilk olarak taşınır ve taşınmazların mirasçılar arasında paylaştırılması yoluna gidilir.
• Aynen taksim mümkün olmadığında ise satış yolu ile ortaklık sonlandırılır ve satıştan elde edilen bedelin dağıtımı gerçekleştirilir.

Yukarıdaki unsurların yanı sıra boşanma sürecindeki malların paylaşılamaması durumunda da benzer adımlar izlenerek uyuşmazlık giderilir.

İzaleyi Şuyu Davası Nasıl Açılır?

Davayı açmak isteyen paydaş, taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak izaleyi şuyu talebinde bulunmalıdır. Dava açılırken taşınmazın tapu bilgileri, paydaşların kimlik bilgileri ve taşınmazın paylaşılmasının mümkün olup olmadığı gibi detaylar dosyaya eklenmelidir. Mahkeme, dava sürecinde bilirkişi incelemesi ve keşif gibi işlemler yaparak taşınmazın bölünebilirliğini değerlendirir.

İzale i Şuyu Davası Açma Şartları

İzale i Şuyu davası açma şartları, Türk Medeni Kanunu içerisindeki hükümlerle düzenlenmiştir. Bu noktada kişiler, hiçbir koşulda ortak mülkiyete zorlanamaz. Bu nedenle İzale-i Şuyu davası için herhangi bir şart bulunmaz.

Ortaklığı sonlandırmak ve kişisel mülkiyete sahip olmak isteyen herkes, mahkemeye gitme özgürlüğüne sahiptir. Buna karşın mahkemeye yapılan başvurunun kabul edilmesi için bazı şartların sağlanması gerekir. İstenen şartlar arasında şunlar yer alır:

• Ortada paylı veya elbirliği mülkiyete konu olan bir taşınır yada taşınmaz bulunmalıdır. Konut, hisse senedi, ziynet eşyası, taşıt veya benzeri bir malın ortak mülkiyete tabi olması durumunda dava açılabilir.
• Dava, davacı haricindeki tarafların tamamına yönelik olarak açılır. Tarafların tamamının mahkemede temsil edilmesi gerekir. Paydaşlardan birinin veya birkaçının kapsam dışında bırakılması durumunda mahkeme, yapılan başvuruyu kabul etmeyecektir.
• Ortaklığın sonlandırılması talep edilen mal ile ilgili bilgilerin tamamı dosyaya sunulmalıdır. Resmi olarak ilgili taşınmaz veya taşınır varlığını gösteren belgelerin ibraz edilmesi şarttır.
• İlgili mala ilişkin ortaklığı gösteren belge dosyada yer almalıdır. Belge içerisinde ortakların kim olduğu ve payları açık şekilde gösterilmelidir.

Yukarıdaki unsurların yanı sıra ilgili malın, farklı hukuki ve geçerli nedenlerle belli ve sürekli bir amaca yönelik özgülememiş olması da gerekir. Böyle durumlarda paylı mülkiyetin devam ettirilme zorunluluğu bulunur.

Hangi Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz?

Elbirliği mülkiyetinde veya paylı mülkiyette paydaşların zamanaşımı süresine bağlı olmaksızın istedikleri takdirde ortaklığın giderilmesine yönelik dava açma hakkı vardır. Ancak yetkili merciler bazı durumlar için istisnalar getirmiş ve bu tip durumlarda davanın açılamayacağını belirtmiştir. Davanın açılamayacağı durumlar aşağıdaki gibidir:

• Uygun olmayan bir zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Kanun koyucu, bir veya birkaç paydaşa zarar verilmesinin önünü kapatmak için zamanlama şartı getirmiştir. Davanın uygun olmayan bir zamanda açılıp açılmadığına hakim tarafından dürüstlük ilkesi kapsamında karar verilir.
• Paydaşların belli bir süre boyunca ortaklığın giderilemeyeceğine dair sözleşme imzalamaları, bir diğer engeldir. Sözleşme, İdame-i Şuyu olarak isimlendirilir ve en fazla 10 yıllık olabilir.
• İlgili malın mülkiyetinin kime ait olduğuna dair ihtilafların bulunması durumunda da mahkemeye gidilemez.
• Miras kaynaklı mallarda miras bırakan tarafından ortaklığın giderilmesi yasaklanmışsa dava açılamaz.
• Malın bir amaca özgülenmiş olması türünden durumlarda İzale-i Şuyu söz konusu olmaz.

Yukarıdaki unsurların dışında kat mülkiyeti ve kamulaştırma kanunundaki yasaklar da davanın açılmasını engeller.

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi

Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun 698., 699. ve ilgili diğer maddeleri uyarınca gerçekleştirilir. Bu kapsamda açılacak paylı mülkiyet davası, ortak mülkiyete sahip olan malların kişisel mülkiyetli olmasını sağlar. Paylaşımın yapılamaması durumunda ise ilgili mallar yargı yolu ile satılır ve elde edilen bedel, ortaklar arasında paylaştırılarak uyuşmazlık giderilir.

Paylaşımın nasıl yapılacağına ise mahkeme karar verir. Ancak öncelik aynen taksimdedir. Yani malların satışı yerine direkt ortaklar arasında paylaştırılmasıdır. Buna karşın gerek ortaklar arasındaki anlaşmazlıklar gerekse malın niteliği nedeniyle aynen taksim her durumda uygulanamaz. Söz konusu türden durumlarda ise satış yoluyla paylaşma yöntemine gidilir.

İzaleyi Şuyu Davası Masrafları

İzaleyi Şuyu Davası masrafları; ilgili malın türüne, değerine ve paydaş sayısına göre farklılık gösterir. Masrafları oluşturan temel kalemler şu şekilde sıralanabilir:

• Başvuru harcı, davanın açılması için ilgili mahkemeye peşin olarak ödenir. Satış yoluyla paylaştırma durumunda bir ortağın payına düşecek paranın binde 11,38’i, aynen taksim yönteminde ise malın değerinin binde 4,55’i nispi karar ve ilam harcı olarak alınır.
• Davanın açılmasının ardından mahkeme tarafından bir dosya oluşturulmaya başlanır. Dosyanın oluşturulması ve yönetilmesi için gerekli olan ücretler de masraflar arasında yer alır.
• Tebligat giderleri, taraf sayısına ve davanın konusuna bağlı olarak değişir. Davanın açılışı için tüm paydaşlara tebligat gönderilir. Ayrıca önemli gelişmeler için tebligatların gönderilmesine ihtiyaç duyulabilir. Gönderim ücretleri de dava masraflarına eklenir.
• Taşınmazların durumu ve değeri bilirkişi tarafından belirlenir. Bilirkişi ücreti, süreç sonunda taraflardan tahsil edilir.
• Keşif ücreti, bir diğer önemli masraftır. İlgili malın durumunun netleştirilmesi için yapılır.
• Eğer satış yoluyla paylaştırma yöntemi tercih edilirse satışın yapılacağı organizasyonun ücreti de dosyaya eklenir.

Yukarıdaki unsurların haricinde avukatlık ücreti gibi farklı masraflar da vardır. Harç, her ne kadar davanın başında davacı tarafından ödense de sürecin sonunda tarafların tamamına yüklenir. İzaleyi Şuyu davasında kazanan veya kaybeden yoktur ve tarafların tamamı sonuçtan aynı şekilde etkilenir.

İzaleyi Şuyu Davası Satış Aşaması

İzaleyi şuyu davasında ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla mal paylaşımında öncelikle aynen taksim yöntemi denenir. Aynen taksimle sonuca ulaşılamadığı hallerde ise satış suretiyle paylaşım yoluna başvurulur. Taşınmazların satış yöntemiyle ortaklıktan çıkarılması, bazı önemli sonuçları beraberinde getirir. Sonuçların başında aileye ait olan mal varlığının el değiştirmesi gelir. Uzun yıllardır aynı ailede bulunan taşınmazlar, satış yöntemiyle farklı kişilere intikal eder ve süreç sonunda mirasçılar, terekeden tamamen uzaklaşmış olur.

Taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesi, mahkeme tarafından alınacak bir karara dayanır. Ancak taşınmazın satışı mahkeme tarafından değil, Gayrimenkul Satış Memurluğu aracılığıyla gerçekleştirilir. Satış sürecinde kural olarak açık artırma yöntemi uygulanmakta olup ihaleye dileyen herkes katılabilir. Ancak paydaşların kendi aralarında anlaşmaları durumunda açık artırmaya yalnızca ortakların katılması mümkün hale gelir. Böyle bir durumda taşınmazın aile dışına çıkması önlenmiş olur.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sürecinde taşınmaz üzerindeki bina gibi bütünleyici parçalar (muhdesat), asıl mülkiyetle birlikte arzın parçası olarak satılır. Ancak bu durumun bir istisnası mevcuttur. Eğer muhdesatın belirli paydaşlara ait olduğuna dair tapuda bir şerh bulunuyorsa veya paydaşlar arasında bu konuda ortak bir mutabakat sağlanmışsa muhdesatın değeri ayrıca hesaplanır. Muhdesatın, taşınmazın toplam değerine oranı belirlenir ve satıştan elde edilen bedelin paylaşımında bu oran göz önünde bulundurulur. Buna göre muhdesata ait bedel ilgili paydaşlara ayrıca ödenir. Geriye kalan bedel ise tüm paydaşlar arasında eşit şekilde paylaştırılır.

İzale i Şuyu Davasında Değer Tespiti Nasıl Yapılır?

İzale-i Şuyu davasında değer tespiti, malın adil şekilde paylaşılması açısından son derece önemlidir. Değer tespiti için mahkeme tarafından taşınmaza yönelik keşif düzenlenmesine karar verilir. Keşif, taşınmazın durumunun incelenmesi için yapılır. Keşif sonrasında mahkeme tarafından bilirkişi atanır ve değer tespitinin bir uzman tarafından yapılması sağlanır.

Bilirkişi, ilgili malı detaylı olarak inceler ve gerekli raporu hazırlayarak mahkemeye gönderir. Rapor, taşınmazın dava tarihindeki değerini gösterir ve satış sürecinde bir referans olarak kullanılır. Malın bir taşınmaz olması ve taşınmazın üzerinde bina gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) bulunması durumunda değerleri ayrıca hesaplanır ve farklı bir kalemde belirtilir.

Bilirkişi raporu her ne kadar bir referans noktası olsa da satış sürecinde önemli role sahiptir. İzale i Şuyu davasında ortaklardan birinin itirazı durumunda bilirkişi raporunun yenilenmesine mahkeme tarafından karar verilebilir. Ayrıca mahkeme, uygun görmesi durumunda yeni bir bilirkişi atayabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu uyarınca sulh hukuk mahkemeleridir. Taşınmaz veya taşınır malın değerine bakılmaksızın İzaleyi Şuyu davalarının sulh hukuk mahkemesine açılması gerekir.

Coğrafi bakımından davanın nerede açılacağı konusunda ise iki farklı durum mevcuttur. Eğer davaya konu olan mal taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerine gidilir. Ancak davaya konu olan mal taşınır ise genel yetki kuralları geçerli olur.

İzale i Şuyu Davası Nasıl Engellenir?

İzale-i Şuyu davasının engellenebilmesi için davanın açılmasına engel bir durumun varlığının olması ya da kanunda açıkça belirtilen usullere uygun olmayan bir işlemin yapılması gerekir. Açılan davanın engellenmesi ancak şu durumlarda mümkündür:

• Taraflar arasında daha önce İdame-i Şuyu sözleşmesi yapılması
• Malın sürekli amaca özgülenmesi
• Ortakların uygun olmayan zamanda paylaşma talebi
• Taşınmaza ait tapunun olmaması
• Miras taksim sözleşmesinin bulunması
• Gecekondu Kanunu’ndan kaynaklı sorunlar
• Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yasaklar
• Kamulaştırma Kanunu’ndan kaynaklı engeller
• Miras bırakan kişinin ortaklığın giderilmesini yasaklaması

Yukarıda yer alan durumlardan herhangi biri mevcutsa paydaşlar söz konusu durumu ileri sürerek davayı engelleyebilir.

İzaleyi Şuyu Davasında Ön Alım Hakkı

Ön alım hakkı taraflara, davaya konu olan mallardaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde alım önceliği verilmesidir. Söz konusu hak, paydaşların kendi arasında yoktur. Bu noktada taraflardan herhangi birine İzale i Şuyu satış önceliği verilmez. Ancak tarafların tamamı anlaştığında açık artırmaya üçüncü kişilerin girmesi engellenebilir. Böyle bir durumda davaya konu olan mal, sadece taraflarca alınır.

Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim, ortaklığın giderilmesi için malların satılmadan paylaşılmasıdır. Söz konusu yöntemin kullanılması için taraflardan birinin talebi yeterlidir. Diğer paydaşlar istemese dahi ilk olarak aynen taksim yöntemi ile ortaklığın giderilmesine çalışılır.

Taşınmazlarda aynen taksimin kullanılması için tüm paydaşlara aynı türden malın verilmesi genel şarttır. Taşınmazlarda ise ilgili malın yüzölçümünün, niteliğinin ve imar mevzuatının buna uygun olması gerekir. Ayrıca bölünen parçaların değerlerinin eşitliği de aranır. Eşitliğin olmaması durumunda para eklenerek bu sorunun giderilmesi sağlanır. Ancak aynen taksimde taşınmazın değerinde ciddi bir azalma söz konusu olacaksa ilgili yöntem kullanılmaz.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası

İzaleyi Şuyu sürecinde taraflardan biri, söz konusu yapıların kendisine ait olduğunu ileri sürebilir. Böyle bir durum, muhdesat iddiası olarak isimlendirilir. Muhdesat iddiasında hakim, ileri sürülen durumun doğruluğunu diğer paydaşlara sorar. Paydaşların bir itirazı olmaması durumunda ortaklık giderilirken ilgili yapı o kişiye ait kabul edilerek paylaştırma yapılır. İtirazın olması durumunda ise mahkeme tarafından iddia sahibine muhdesat aidiyetinin tespiti davası açması için süre verilir. Açılan dava sonuçlanana kadar İzaleyi Şuyu davası bekletilir.

İzaleyi Şuyu davaları, ortak mülkiyetli malların adil ve kalıcı şekilde paylaşılmasını sağlayan hukuki süreçlerdir. İlgili süreçlerde hak kaybına uğramamak ve davanın kısa sürede sonuçlanmasını sağlamak için Ankara gayrimenkul avukatı desteği alınması önemlidir. DH Hukuk ve Danışmanlık, bu noktada deneyimli avukatlarıyla hukuki destek verir ve müvekkilleriyle birlikte yol haritası oluşturur. Ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin destek veya danışmanlık almak için büro ile iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının süresi; malların miktarı, değeri, büyüklüğü, paydaş sayısı, mahkemenin iş yükü, itiraz ve istinaf süreçlerine göre farklılık gösterir. Ancak ortalama olarak İzaleyi Şuyu davasının süresi 2-3 yıldır.

İzale-i Şuyu Davasında Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?

İzaleyi Şuyu satış yöntemiyle paylaştırma için yapılan açık artırmaya; paydaşlar, ölen paydaşların mirasçıları ve üçüncü kişiler katılır. Ancak paydaşların kendi arasında anlaşması durumunda açık artırmaya üçüncü kişilerin katılması engellenebilir.

İzale i Şuyu Davası Sırasında Davalı Şufa Hakkını Kullanabilir mi?

Paydaşlar arasında herhangi bir ön alım önceliği yoktur. Paydaşların tamamı tereke üzerinde payları oranında hak sahibidir. Fakat paydaşların tamamının anlaşması durumunda üçüncü kişilere karşı alım önceliğine sahip olmaları mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Keşif Şart mı?

Ortaklığın giderilmesi için görülen davada taşınmazın değerinin tespiti için keşif yapılması zorunludur. Keşifte taşınmazın durumu ve aynen taksime uygunluğu tespit edilir.

İzale-i Şuyu Alıcı Çıkmazsa Ne Olur?

İlk açık artırmada alıcı çıkmaz veya belirlenen satış rakamına uygun teklif gelmezse ikinci bir ihale düzenlenmesine karar verilir. İkinci ihalede de alıcı çıkmaması durumunda satış düşürülür.

İzale i Şuyu Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?

İzaleyi Şuyu satış sonrasında Gayrimenkul Satış Müdürlüğü tarafından masraflar ve kesintiler hesaplanır. Tahsilatın ardından hissedarların paraları hemen ödenir.